ถ้าคุณกำลังคิดจะ “แบ่งโฉนดที่ดิน” ไม่ว่าจะเพราะอยากแบ่งมรดกให้ลูกหลาน ตัดขายบางส่วนเพื่อเอาเงินมาหมุน หรือจะแบ่งทำโครงการจัดสรรเล็กๆ สิ่งแรกที่ต้องสลัดออกจากหัวเลยคือความเชื่อที่ว่า “เสียค่าธรรมเนียมแค่ไม่กี่สิบตอนไปที่ดิน” เพราะเอาเข้าจริง การแบ่งโฉนดมี “ค่าใช้จ่ายแฝง” และภาษีที่รอเซอร์ไพรส์คุณอยู่อีกเพียบ!
บทความนี้จะพาไปเจาะลึกว่าการเอาที่ดินแปลงใหญ่หนึ่งแปลง มาสับย่อยเป็นแปลงเล็กๆ (ตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไป) เพื่อให้แต่ละแปลงมี “ใบเกิด” หรือโฉนดเป็นของตัวเองนั้น ต้องเตรียมเงินในกระเป๋าไว้เท่าไหร่กันแน่
เช็กก่อนเริ่ม: ขั้นตอนการแบ่งโฉนด (ใช้เวลานานกว่าที่คิด!)
ก่อนจะไปดูเรื่องเงิน มาดู “เรื่องเวลา” กันก่อน เพราะการแบ่งโฉนดไม่ใช่เดินเข้าไปแล้วได้เลยในวันเดียว ขั้นตอนมาตรฐานที่สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นแบบนี้ครับ:
- ยื่นคำร้อง: เจ้าของที่ดินต้องไปยื่นเรื่องเอง (หรือมอบอำนาจ) ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
- นัดรังวัด: เจ้าหน้าที่จะนัดวันลงพื้นที่จริงเพื่อ “ปักหมุด” แบ่งเขตใหม่ตามที่เราขอ
- ช่วงรอคอย (30 วัน): หลังจากรังวัดเสร็จ ต้องมีการติดประกาศ 30 วัน เพื่อดูว่าจะมีใคร (เช่น เพื่อนบ้านข้างเคียง) มาคัดค้านไหมว่าเราไปปักหมุดทับที่เขาหรือเปล่า
- ออกโฉนดใหม่: ถ้าไม่มีใครคัดค้าน เจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนและพิมพ์โฉนดใบใหม่แยกออกมาให้
- จ่ายเงินก้อนสุดท้าย: วันที่ไปรับโฉนดใหม่นี่แหละ คือวันที่ต้องเคลียร์ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมด
คำเตือน: คิวรังวัดในบางพื้นที่อาจยาวเป็นเดือนๆ ดังนั้นควรเผื่อเวลาไว้เลย 3-5 เดือนเป็นอย่างน้อยครับ
อัปเดต 6 ค่าใช้จ่ายหลัก: แบ่งโฉนดที่ดินต้องจ่ายอะไรบ้าง?
เพื่อให้ไม่งง เราจะแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ กลุ่ม A: แบ่งเก็บไว้เอง (ชื่อเจ้าของเดิม) และ กลุ่ม B: แบ่งเพื่อโอน/ขาย (เปลี่ยนชื่อเจ้าของ)
กลุ่ม A: กรณี “แบ่งเก็บไว้” (ค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่ต้องโดนทุกคน)
1) ค่ารังวัดที่ดิน (ก้อนใหญ่ที่สุด) ตัวนี้ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมตายตัว 50 บาท แต่มันคือค่าเหนื่อยของเจ้าหน้าที่รังวัด ค่าปักหมุด ค่าเดินทาง และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด ซึ่งราคาจะขึ้นอยู่กับ:
- จำนวนเนื้อที่ (ยิ่งเยอะยิ่งแพง)
- จำนวนแปลงที่ขอแบ่ง
- ความยากง่ายของพื้นที่ (ถ้าเป็นป่ารก หรือที่ดินชายน้ำ ค่ารังวัดจะอัปขึ้น)
- โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 – 15,000++ บาท (แนะนำให้ถามยอดประเมินจากเจ้าหน้าที่ในวันยื่นคำร้องเลยครับ)
2) ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและจุกจิก ส่วนนี้เป็นค่าเอกสารที่จ่ายให้รัฐจริงๆ ซึ่งไม่แพงมาก:
- ค่าจดทะเบียนแบ่งแยก: แปลงละ 50 บาท
- ค่าออกโฉนดใบใหม่: แปลงละ 50 บาท
- ค่าคำขอและค่าปิดประกาศ: ประมาณ 30-50 บาท
- สรุป: ถ้าแบ่ง 2 แปลง ก็เตรียมไว้ประมาณหลักร้อยครับ
กลุ่ม B: กรณี “แบ่งเพื่อโอน/ขาย” (เตรียมใจกับภาษีชุดใหญ่)
ถ้าคุณแบ่งปุ๊บ แล้วโอนให้คนอื่นปั๊บ (เช่น ขายให้เพื่อน หรือให้ลูก) คุณจะต้องเจอค่าใช้จ่าย “ชุดโอน” เพิ่มเติมอีก 4 รายการ ดังนี้:
3) ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) คิดจาก “ราคาประเมิน” หรือ “ราคาซื้อขายจริง” โดยจะใช้ตัวเลขที่สูงกว่าเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ เช่น ถ้าที่ดินราคา 1 ล้านบาท ค่าโอนคือ 20,000 บาท
4) ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) ตัวนี้จะจ่ายก็ต่อเมื่อคุณถือครองที่ดินมา เกิน 5 ปี หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี โดยจะคิด 1 บาท ต่อทุกๆ 200 บาทของราคาประเมิน/ซื้อขาย (ตัวไหนสูงกว่าเอาตัวนั้น)
5) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ไฮไลต์อยู่ตรงนี้! ถ้าคุณถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี คุณจะโดนภาษีตัวนี้แทนอากรแสตมป์ ซึ่งแพงกว่ามาก (3.3% ของราคาประเมินหรือซื้อขาย) หมายเหตุ: ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำนะ เลือกจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งตามเงื่อนไข
6) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้คือภาษีที่คนขายต้องจ่าย คิดคำนวณแบบขั้นบันได โดยดูจาก “จำนวนปีที่ถือครอง” ยิ่งถือนาน ภาษียิ่งลดหลั่นลงไป แต่ถ้าเป็นที่ดินมรดกหรือการให้โดยเสน่หา วิธีคำนวณก็จะต่างออกไปอีกหน่อยครับ
ตัวอย่างการคำนวณ: เห็นภาพงบชัดๆ
สมมติคุณแบ่งที่ดิน 1 แปลง ออกเป็น 2 แปลง เพื่อ “ขาย” ในราคา 2 ล้านบาท (และราคาประเมินก็ 2 ล้านเท่ากัน) โดยถือครองมาแล้ว 3 ปี (ยังไม่ถึง 5 ปี)
- ค่ารังวัด + ออกโฉนดใหม่: ตีไว้กลมๆ 10,000 บาท
- ค่าโอน (2%): 40,000 บาท
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): 66,000 บาท (เพราะถือไม่ถึง 5 ปี)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: (ขึ้นอยู่กับราคาที่ได้มาและปีที่ถือครอง สมมติที่ประมาณ 20,000 บาท)
รวมยอดที่ต้องเตรียม: ประมาณ 136,000 บาท! เห็นไหมครับว่าจากหลักพันตอนแบ่งเก็บเอง พอจะโอนขายปุ๊บ ตัวเลขโดดไปหลักแสนทันที
ทริคเด็ดช่วยประหยัดเงินและเวลา
- ตกลงแนวเขตกับเพื่อนบ้านให้ดี: ก่อนเจ้าหน้าที่รังวัดจะมา ถ้าเราคุยกับเพื่อนบ้านข้างๆ ให้ชัดเจนว่าหลักเขตอยู่ตรงไหน จะช่วยลดปัญหาการคัดค้าน ซึ่งถ้าโดนคัดค้าน เรื่องจะยาวและเสียเงินเพิ่มโดยใช่เหตุ
- เช็กสิทธิการลดหย่อน: บางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% (ต้องติดตามข่าวอัปเดตเรื่อยๆ)
- ใช้ระบบนัดหมายออนไลน์: เดี๋ยวนี้กรมที่ดินมีแอปฯ e-Landsign ช่วยนัดคิวล่วงหน้าได้ ลดเวลาไปนั่งรอที่สำนักงานได้เยอะเลยครับ
สรุปสั้นๆ คือ ถ้าจะแบ่งเก็บไว้เฉยๆ เตรียมเงินหลักพันถึงหมื่นต้นๆ ก็เอาอยู่ แต่ถ้าจะแบ่งเพื่อ “ขาย” ต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่ไว้จ่ายภาษีด้วยนะครับ!
FAQ (คำถามที่พบบ่อย)
1) ถ้าแบ่งโฉนดเก็บไว้ก่อน ไม่โอนให้ใครเลย ต้องเสียภาษี 3.3% ไหม? ตอบ: ไม่ต้องเสียครับ! ถ้าคุณแค่แบ่งแยกในนามเดิม (ชื่อเจ้าของเดิมทุกแปลง) คุณจะเสียแค่ค่ารังวัด ค่าออกโฉนดใหม่ และค่าธรรมเนียมหลักสิบบาทเท่านั้น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการ “เปลี่ยนชื่อเจ้าของ” หรือ “โอนสิทธิ” เท่านั้นครับ
2) อากรแสตมป์ 0.5% กับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เราเลือกจ่ายอันที่ถูกกว่าได้ไหม? ตอบ: เลือกไม่ได้ครับ กฎหมายเป็นคนกำหนด ถ้าคุณถือครองที่ดินเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี คุณจะได้รับสิทธิเสียแค่ “อากรแสตมป์ 0.5%” แต่ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้ คุณ “บังคับ” ต้องเสีย “ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%” ครับ (ยกเว้นกรณีมรดกที่อาจมีข้อยกเว้นบางประการ)
3) ค่ารังวัดที่ดิน ทำไมเพื่อนบ้านจ่ายถูกกว่าเรา ทั้งที่ที่ดินขนาดพอๆ กัน? ตอบ: ค่ารังวัดไม่ใช่ราคาเหมาจ่ายทั่วประเทศครับ มันขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น จำนวนแปลงที่ขอแบ่ง (ยิ่งแบ่งเยอะยิ่งแพง), ระยะทางเดินทางของเจ้าหน้าที่ และ ความยากลำบากในการปักหมุด (เช่น ที่รกชัฏต้องถางป่า หรือที่ติดคลองต้องใช้เทคนิคพิเศษ) นอกจากนี้แต่ละเขตพื้นที่ยังมีประกาศค่าใช้จ่ายเบี้ยเลี้ยงเจ้าหน้าที่ที่ไม่เท่ากันด้วยครับ
