หลายคนที่เป็นสายลงทุนอสังหาฯ หรือกำลังมองหาช่องทางสร้างรายได้เสริมจากการปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโด มักจะมีคำถามคลาสสิกว่า “เฮ้ย! ถ้าโฉนดไม่ใช่ชื่อเรา เราจะเซ็นสัญญาปล่อยเช่าเองได้ไหม?” คำตอบแบบกำปั้นทุบดินเลยคือ “ได้ครับ!” กฎหมายไม่ได้บังคับว่าคนที่จะเป็น “ผู้ให้เช่า” ต้องเป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์” เสมอไป
แต่ก็นั่นแหละครับ คำว่าได้มันมาพร้อมกับ “เงื่อนไข” และ “ความเสี่ยง” ที่ถ้าคุณไม่รู้ หรือทำไม่เคลียร์ จากที่จะได้ค่าเช่านอนกินนิ่ง ๆ อาจจะกลายเป็นดราม่าฟ้องร้องกันยาวเหยียด วันนี้เราจะมาสรุปแบบย่อยง่ายสุด ๆ ว่าถ้าคุณไม่ใช่เจ้าของแต่อยากปล่อยเช่า ต้องเตรียมตัวยังไง และสิทธิหน้าที่ที่คุณต้องแบกมีอะไรบ้าง
ใครบ้างที่ “ไม่ใช่เจ้าของ” แต่มีสิทธิสะบัดปากกาเซ็นสัญญาเช่า?
ตามหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าทรัพย์สินคือการ “โอนสิทธิครอบครอง” ไปให้คนอื่นใช้ประโยชน์ชั่วคราว ดังนั้น ขอแค่คุณมีสิทธิครอบครองในทรัพย์นั้นอย่างถูกต้อง คุณก็ปล่อยเช่าได้แล้ว โดยกลุ่มคนเหล่านี้คือตัวอย่างที่เจอบ่อยที่สุด:
- ผู้เช่าหลักที่ได้รับอนุญาตให้ “เช่าช่วง” (Sublease): สมมติคุณไปเช่าตึกแถวมา แล้วอยากแบ่งห้องข้างบนให้คนอื่นเช่าต่อ อันนี้ทำได้ครับ แต่ต้องเช็กในสัญญาเช่าฉบับหลักก่อนนะว่าเขาสั่งห้ามเช่าช่วงไหม หรือต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของตัวจริง (Landlord) มายืนยันก่อน
- ผู้รับมอบอำนาจ (Authorized Agent): อันนี้เจอเยอะในกลุ่มเอเจนซี่ หรือลูกหลานที่ดูแลทรัพย์สินให้พ่อแม่ โดยเจ้าของตัวจริงเซ็น หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney) ให้เรามีสิทธิทำสัญญาและรับเงินแทน
- ผู้มีสิทธิเก็บกิน (Usufruct): เป็นกรณีที่มีชื่อจดทะเบียนในโฉนดว่ามีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือบ้านนั้น ๆ แม้จะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ก็สามารถปล่อยเช่าเอาเงินเข้ากระเป๋าตัวเองได้ถูกต้องตามกฎหมาย
เจาะลึกสิทธิและหน้าที่: เป็นผู้ให้เช่าต้องทำอะไรบ้าง?
การเป็นผู้ให้เช่าไม่ใช่แค่รอรับตังค์แล้วจบไปนะครับ คุณมี “หน้าที่” ตามกฎหมายที่ต้องทำให้ครบ ไม่งั้นผู้เช่าเขามีสิทธิเบี้ยวค่าเช่าหรือฟ้องเอาได้ง่าย ๆ
1. หน้าที่ส่งมอบของดี (Property Condition) คุณต้องส่งมอบบ้านหรือคอนโดในสภาพที่ “พร้อมใช้งาน” ไม่ใช่เข้าไปแล้วน้ำรั่ว ไฟดับ แอร์เสีย ถ้าสภาพแย่จนผู้เช่าอยู่ไม่ได้ เขาสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีครับ
2. หน้าที่ซ่อมแซม (Maintenance) จำไว้เป็นสูตรสำเร็จครับ: “ซ่อมใหญ่เป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า ซ่อมจุกจิกเป็นหน้าที่ผู้เช่า”
- ซ่อมใหญ่: หลังคารั่ว, ท่อประปาหลักแตก, โครงสร้างทรุด อันนี้คุณต้องจ่าย
- ซ่อมเล็ก: เปลี่ยนหลอดไฟ, ล้างแอร์, ก๊อกน้ำหลุดจากการใช้งานปกติ อันนี้ผู้เช่าจัดการเองได้ (ควรระบุในสัญญาให้ชัดด้วยนะ)
3. หน้าที่เคารพความเป็นส่วนตัว (Privacy) แม้คุณจะเป็นผู้ให้เช่า (หรือเป็นเจ้าของด้วยก็ตาม) คุณไม่มีสิทธิไขกุญแจเข้าไปในห้องเขาสุ่มสี่สุ่มห้าโดยไม่แจ้งล่วงหน้านะครับ ยกเว้นมีเหตุฉุกเฉินจริง ๆ เช่น ไฟไหม้หรือน้ำท่วมทะลักออกมา ถ้าเข้าไปมั่วซั่วอาจโดนข้อหาบุกรุกได้เลย
กฎหมาย สคบ. 2568: เรื่องใหญ่ที่คนปล่อยเช่าหลายยูนิตต้องรู้!
ถ้าคุณไม่ได้ปล่อยเช่าแค่หลังเดียว แต่เริ่มทำเป็นธุรกิจ (เช่น มีห้องเช่า 3 หน่วยขึ้นไป) คุณจะถูกควบคุมโดยประกาศของ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ซึ่งปี 2568 นี้กฎระเบียบเข้มงวดมากครับ:
- เงินประกัน: ห้ามเก็บเกิน 1 เดือน (ของค่าเช่ารายเดือน) และต้องคืนภายใน 7 วันหลังจากผู้เช่าย้ายออกและเคลียร์ความเสียหายเสร็จ
- ค่าน้ำ-ค่าไฟ: ห้ามบวกเพิ่ม! ต้องเก็บตามจริงที่หน่วยงาน (กฟน./กฟภ./การประปา) เรียกเก็บเท่านั้น ใครเคยเก็บ Unit ละ 7-8 บาท ต้องระวังให้ดีครับ
- การบอกเลิกสัญญา: ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญา (เช่น ค้างค่าเช่า) คุณต้องส่งจดหมายแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรและให้เวลาเขาแก้ไขอย่างน้อย 30 วันก่อนจะไล่เขาออกได้
- ห้ามล็อกห้อง: ต่อให้เขาไม่จ่ายค่าเช่า คุณก็ไม่มีสิทธิไปคล้องโซ่หรือล็อกห้องไม่ให้เขาเข้า ยกเว้นจะทำตามขั้นตอนกฎหมายเสร็จสิ้นแล้ว
เช็กให้ชัวร์ก่อนเซ็น: เอกสารที่ต้องมี (กันดราม่า 100%)
ไม่ว่าคุณจะเป็นคนให้เช่า หรือเป็นผู้เช่าที่กำลังจะเซ็นสัญญากับคนที่ไม่ใช่เจ้าของ อย่าลืม Check-list เหล่านี้:
- หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney): ต้องมีลายเซ็นเจ้าของตัวจริง พยาน และติดอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง
- สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของ: พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง ระบุว่า “ใช้เพื่อการปล่อยเช่าทรัพย์สินเลขที่… เท่านั้น”
- สัญญาเช่าช่วง (ถ้ามี): ขอดูสัญญาตัวจริงว่าเจ้าของอนุญาตให้เช่าช่วงได้จริงไหม
- บันทึกสภาพทรัพย์สิน (Move-in Checklist): ถ่ายรูปทุกมุมก่อนย้ายเข้า แนบไว้ในไลน์หรือพิมพ์ออกมาเซ็นกำกับทั้งสองฝ่าย เวลาคืนห้องจะได้ไม่ต้องมานั่งเถียงกันว่ารอยขีดข่วนนี้ใครทำ
สรุปส่งท้าย
การทำสัญญาเช่ากับคนไม่ใช่เจ้าของ “ทำได้และถูกกฎหมาย” ตราบใดที่มีหลักฐานยืนยันสิทธิชัดเจนครับ แต่ในฐานะผู้ให้เช่า คุณต้องทำการบ้านหนักกว่าเจ้าของตัวจริงนิดนึง เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่า และปกป้องตัวเองจากข้อหาฉ้อโกงหรือบุกรุก ส่วนใครที่คิดจะทำสัญญาเช่ายาว ๆ เกิน 3 ปี อย่าลืมไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินด้วยนะครับ ไม่งั้นสัญญาฉบับนั้นจะใช้ฟ้องร้องได้แค่ 3 ปีเท่านั้นเอง!
ปล่อยเช่าแบบมือโปร เริ่มต้นที่ “ความโปร่งใส” และ “สัญญาที่ชัดเจน” ครับ!
FAQ (คำถามยอดฮิต 3 ข้อ)
- ถ้าผู้ให้เช่าแอบอ้างว่ามีสิทธิ แต่จริง ๆ เจ้าของไม่อนุญาต สัญญาเป็นโมฆะไหม? ในทางกฎหมาย สัญญาเช่าอาจจะยังมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญา (คนให้เช่ากับคนเช่า) แต่ปัญหาคือ “เจ้าของตัวจริง” เขาสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกได้ทันทีเพราะเขาไม่ได้ยินยอมครับ กรณีนี้ผู้เช่าต้องไปฟ้องเรียกค่าเสียหายจากคนให้เช่าเอาเอง ซึ่งเสียเวลามาก ดังนั้นเช็กเอกสารสิทธิให้ชัวร์ก่อนโอนเงินประกันดีที่สุด
- สัญญาเช่าช่วง (Sublease) ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรไหม? จำเป็นอย่างยิ่งครับ! และต้องดูว่าสัญญาเช่าฉบับหลัก (Master Lease) อนุญาตไว้หรือไม่ ถ้าในสัญญาหลักเขียนว่า “ห้ามเช่าช่วง” แล้วเรายังฝ่าฝืนทำ เจ้าของตัวจริงมีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าทั้งหมด รวมถึงไล่ผู้เช่าช่วงออกได้ทันทีโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใด ๆ
- การเก็บเงินประกัน 2-3 เดือนในปัจจุบัน ยังทำได้ไหม? ถ้าคุณปล่อยเช่าในนามบุคคลธรรมดาและมีห้องเช่าไม่ถึง 3 หน่วย (ไม่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาของ สคบ.) ก็ยังสามารถเจรจาตกลงกันตามความพอใจได้ครับ แต่ถ้าคุณมีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ตามกฎหมายใหม่ 2568 จะเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น หากเรียกเก็บเกิน ผู้เช่ามีสิทธิร้องเรียน สคบ. ได้ครับ
