ช่วงนี้คงเห็นข่าว “บ้านถูกยึด” เกลื่อนฟีดโซเชียลกันใช่ไหม? ตัวเลข “บ้านต่ำล้านโดนยึดพุ่ง 210%” นี่ไม่ใช่แค่พาดหัวให้ตกใจเล่น แต่เป็นสถานการณ์จริงจากข้อมูลของ Real Estate Information Center และหน่วยงานรัฐที่น่าเป็นห่วงจริงจัง มันคือกระจกสะท้อน “วิกฤตหนี้ครัวเรือนไทย” ที่กำลังกัดกินชีวิตคนไทยรายได้น้อยถึงปานกลางอย่างเงียบ ๆ
💥 หนี้ครัวเรือนไทยยังหนัก! สัญญาณร้ายจาก NPL สินเชื่อบ้าน
ถึงแม้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จะดูเหมือนลดลงมาบ้างในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 อยู่ที่ราว 86.8% (หนี้รวม 16.31 ล้านล้านบาท) แต่ไม่ได้แปลว่าคนไทยสบายขึ้นนะ! การลดลงนี้ส่วนใหญ่มาจากการที่ ธนาคาร “ปล่อยกู้ยากขึ้น” มากกว่าที่คนจะผ่อนไหวจริง ๆ
ที่น่ากลัวกว่าคือ “หนี้เสีย” (NPL) หรือหนี้ที่ค้างจ่ายเกิน 90 วัน มันทะลุไปกว่า 1.24 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 9% ของสินเชื่อรวมแล้ว และมันเพิ่มขึ้นเกือบทุกประเภท โดยเฉพาะ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เริ่มเห็นคนผ่อนไม่ไหวอย่างชัดเจน (Real Estate Information Center)
กลุ่มที่โดนหนักที่สุดคือ “บ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท” และ “บ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท” ที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคนกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างนี่แหละ!
💔 บ้านต่ำล้านโดนยึดพุ่ง 210% เพราะ “รายได้ไม่ขยับ ดอกเบี้ยไม่ลง”
ตัวเลขทรัพย์รอการขายในระบบบังคับคดีมันพุ่งทะลุ 210% ภายในปีเดียว! หรือมากกว่า 67,000 ยูนิต สาเหตุหลัก ๆ คือ:
- รายได้ “ไม่วิ่ง” ทันค่าครองชีพ: เงินเดือนขึ้นหลักร้อย หลักพัน แต่ของแพงขึ้นทุกอย่าง ทำให้เงินที่เหลือสำหรับผ่อนบ้านลดลง
- ดอกเบี้ยบ้านยังสูง: ยิ่งถ้ากลายเป็น NPL เมื่อไหร่ ดอกเบี้ยจะดีดขึ้นไปเป็นเลขสองหลักทันที ทำให้ยอดหนี้พุ่งเร็วจนตามไม่ทัน
- ภาระหนี้ก้อนอื่น ๆ: ผ่อนรถ ผ่อนบัตร ผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคล พอหลายหนี้มาพร้อมกัน หนี้บ้านก้อนใหญ่เลยกลายเป็นเป้าหมายที่ต้องยอมทิ้งเป็นอันดับแรก ๆ
สุดท้าย… บ้านที่เคยตั้งใจสร้างครอบครัวก็กลายเป็นทรัพย์สินที่ต้องหลุดมือไป ครอบครัวต้องกลับไปเช่าอยู่ หรือย้ายไปอยู่บ้านเดิมของพ่อแม่แทน
🚀 วิกฤตคนผ่อนไม่ไหว พลิกเป็น “โอกาสทอง” ของตลาดบ้านมือสอง
สำหรับคนผ่อนบ้านไม่ไหวคือวิกฤตชีวิต แต่มองในมุมตลาดอสังหาฯ นี่คือ “คลื่นอุปทานก้อนยักษ์” ที่เข้ามาเติมในตลาดบ้านมือสองให้คึกคักสุด ๆ จนโตแรงกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก!
- ทรัพย์หลุดจำนอง ทั้งจากกรมบังคับคดีและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) โตพุ่งเกิน 2 เท่า ภายในปีเดียว มูลค่ารวมระดับแสนล้านบาท! (bangkokbiznews)
- อุปทานล้นตลาด: บ้านมือสองที่ขายอยู่ตอนนี้ มีสัดส่วนใหญ่มากเมื่อเทียบกับบ้านใหม่
ทำไมถึงเป็นโอกาส?
- ราคาเข้าถึงง่ายกว่า: หลายเคสขายต่ำกว่าราคาตลาด 20–40% โดยเฉพาะทรัพย์จากกรมบังคับคดี ทำให้คนงบน้อยมีโอกาส “ได้บ้านทำเลดี” ที่ถ้าเป็นบ้านใหม่คงเอื้อมไม่ถึง
- พื้นที่ใช้สอยจุใจ: บ้านหรือคอนโดเก่ามักจะได้พื้นที่เยอะกว่า บ้านสมัยใหม่ที่เน้นลดต้นทุน ทำให้ห้องโถงกว้าง ระเบียงใหญ่ ซึ่งหาไม่ได้ง่าย ๆ ในโครงการใหม่ที่ราคาเท่ากัน
- ทำเลที่ได้เปรียบ: ด้วยงบเท่ากัน บ้านมือสองมักจะได้ทำเลที่ใกล้ในเมืองกว่า หรือใกล้รถไฟฟ้ามากกว่าโครงการใหม่ที่ถูกดันออกไปอยู่ชานเมืองเพื่อควบคุมราคา
⚠️ ก่อนโดดเข้าไปซื้อ “ทรัพย์บังคับคดี” ต้องรู้ความเสี่ยง!
ถึงแม้บ้านมือสอง โดยเฉพาะทรัพย์หลุดจำนองจะน่าสนใจ แต่ก็มีกับดักที่ต้องระวัง: (bangkokbiznews)
- สภาพบ้านทรุดโทรม: ต้องเตรียมงบและเวลาสำหรับ “รีโนเวทหนัก” ระบบน้ำไฟอาจต้องเปลี่ยนเกือบทั้งหมด
- ปัญหาคนอยู่อาศัย: อาจมี ผู้เช่าหรือเจ้าของเดิม ยังอยู่ในบ้าน! ผู้ซื้อต้องเข้าใจขั้นตอนทางกฎหมายในการเคลียร์ออก ซึ่งใช้เวลาและความยุ่งยาก ไม่ใช่ซื้อปุ๊บเข้าอยู่ได้เลย
- ข้อมูลไม่ครบ: ประวัติบ้าน โครงสร้าง หรือข้อจำกัด อาจไม่เปิดเผยทั้งหมด ต้องขยันหาข้อมูลเองเยอะมาก
- ขั้นตอนประมูลเฉพาะ: ต้องทำความเข้าใจเรื่องการวางเงินประกัน กติกาประมูล และเอกสารต่าง ๆ ถ้าไม่มีประสบการณ์ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญช่วยดู
สรุปคือ: ทรัพย์หลุดจำนองเหมาะกับ นักลงทุน หรือคนที่ รับความเสี่ยงได้ มีงบสำรองสำหรับซ่อมแซม และพร้อมศึกษากฎหมาย
🛡️ คนที่กำลังผ่อนอยู่ “ไม่อยากบ้านหลุดจำนอง” ต้องทำยังไง?
ถ้าคุณเริ่มรู้สึกว่าเงินปลายเดือนตึง ๆ อย่ารอให้ถึงจุดที่สายเกินไป:
- รวมหนี้ทั้งหมดให้เห็นภาพ: ผ่อนบ้านเท่าไหร่? หนี้อื่น ๆ รวมเท่าไหร่? รายได้เหลือจริง ๆ กี่บาท? อย่าประเมินสถานการณ์ต่ำกว่าความเป็นจริง!
- รีบคุยกับธนาคาร “ก่อน” เป็น NPL: ธนาคารส่วนใหญ่มีมาตรการ ปรับโครงสร้างหนี้ เช่น ยืดเวลา, ลดค่างวด, หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance) ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลง ถ้าคุณยังไม่ค้างชำระหนัก ๆ การเจรจายังมีทางออก
- ห้ามกู้เพิ่มมา “โปะหนี้เดิม”: การเอาบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลดอกเบี้ยสูงมาโปะหนี้บ้าน แค่เป็นการ “ย้ายปัญหา” ไปสู่หนี้ที่ดอกเบี้ยโหดกว่าเดิม
- สร้างเงินสำรองฉุกเฉิน: ต้องมีอย่างน้อย 3–6 เท่า ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน เผื่อตกงานหรือรายได้สะดุด
- อย่ากู้ตามเพื่อน! บ้านคือภาระหนี้ก้อนใหญ่มาก 20–30 ปี ถ้าตัวเลขการเงินยังไม่สวย อย่าเพิ่งรีบ!
📢 มุมมองระดับนโยบาย: ถ้าไม่ช่วย อาจลามเป็นปัญหาใหญ่ระดับประเทศ
ผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ มองว่าตัวเลขบ้านถูกยึด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านต่ำล้าน เป็น “สัญญาณเตือนแรง ๆ” ว่าคนรายได้น้อย–ปานกลางกำลังรับภาระหนี้เกินตัว และดอกเบี้ยที่สูงกำลังกัดเซาะความมั่นคงในชีวิตอย่างชัดเจน ถ้าปล่อยไปเรื่อย ๆ มันจะกระทบทั้งชีวิตผู้คนและเสถียรภาพสถาบันการเงินแน่นอน (Real Estate Information Center)
วงการเรียกร้องให้มีมาตรการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่ม เช่น แพ็กเกจลดดอกเบี้ย หรือพักชำระเงินต้นชั่วคราว เพื่อให้คนมีโอกาส “หายใจ” และประคองบ้านไว้ได้
สรุป
วิกฤตบ้านต่ำล้านโดนยึดพุ่ง 210% คือ “ความจริงที่เจ็บปวด” ของคนไทยที่หนี้ครัวเรือนอยู่ในจุดเปราะบาง แต่ในทางกลับกันมันก็สร้าง “โอกาส” ให้กับตลาดบ้านมือสองที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดสำหรับผู้ซื้อที่ฉลาดเลือกและนักลงทุนที่พร้อมลุย
ไม่ว่าคุณจะอยู่ฝั่งไหน การบริหารหนี้ และการมีเงินสำรอง คือเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก ๆ เพราะความมั่นคงทางการเงิน สำคัญไม่แพ้การมีบ้านในฝัน!
❓ คำถามที่ควรรู้ (FAQ)
Q1: ทำไมบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทถึงโดนยึดเยอะเป็นพิเศษ?
A: กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นคนรายได้ไม่สูง หรือ First Jobber ที่ซื้อบ้านหลังแรก ทำให้ผ่อนแบบตึงมืออยู่แล้ว พอเจอค่าครองชีพพุ่ง ดอกเบี้ยสูงขึ้น หรือมีเหตุให้รายได้สะดุดนิดเดียว ก็ล้มได้ง่ายกว่ากลุ่มอื่น โอกาสหลุดเป็น NPL และโดนยึดทรัพย์จึงมีมากกว่าบ้านราคาสูงที่เจ้าของฐานะมั่นคงกว่ามาก
Q2: ถ้าผ่อนบ้านไม่ไหว เริ่มตึงมือแล้ว ควรติดต่อธนาคารตอนไหนดีที่สุด?
A: รีบที่สุดเท่าที่จะทำได้! อย่ารอให้ค้างชำระเกิน 3 งวด (กลายเป็น NPL) แล้วค่อยขยับ เพราะยิ่งช้า ทางเลือกในการเจรจายิ่งน้อยลง ถ้าเริ่มรู้สึกว่าเดือนหน้าอาจจะจ่ายไม่ครบ หรือจ่ายไม่ไหว ให้รีบติดต่อไปขอ “ปรับโครงสร้างหนี้” ทันที เพื่อขอผ่อนผัน ยืดเวลา หรือลดค่างวดชั่วคราว ดีกว่าปล่อยให้ถูกฟ้องบังคับคดี
Q3: ถ้าอยากซื้อบ้านมือสองจากทรัพย์หลุดจำนอง ควรเริ่มต้นยังไงดี?
A: ศึกษาเว็บไซต์ของ กรมบังคับคดี หรือ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) จากนั้นเช็ก “สภาพทรัพย์จริง” และ “ประวัติ” ให้ละเอียดที่สุด รวมถึงตรวจสอบว่ายังมีคนอาศัยอยู่หรือไม่ และสำคัญมากคือต้อง “ศึกษากติกาการประมูล” และเตรียมเงิน “ค่าประกัน” ให้พร้อม ถ้าไม่มีประสบการณ์ ควรปรึกษา นายหน้า/นักกฎหมาย ที่เชี่ยวชาญด้านทรัพย์บังคับคดีเพื่อช่วยลดความเสี่ยงด้านสิทธิการครอบครองและเอกสาร
