ค่าส่วนกลางคอนโด วิธีคิดและเรื่องที่ต้องทราบ

ค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางที่เก็บนั้นจะนำไปชำระค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าทำความสะอาด ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน รวมถึงการดูแลระบบการจ่ายน้ำ-ไฟไปยังห้องชุดย่อยๆ ค่าภาษีอากรต่างๆ นอกจากนี้ยังมีค่าพัฒนาปรับปรุงให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่องและน่าอยู่ ค่าส่วนกลางตรงนี้มักจะเป็นมาตรฐานสำหรับคอนโดฯ ระดับเดียวกันก็จะต่างกันมากน้อยไม่เท่าไร และจะมากน้อยขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการว่าเจ้าของร่วมต้องการมากน้อยแค่ไหนครับ ถ้าต้องการให้มีความปลอดภัยสูง จะต้องมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยจำนวนมากก็จะต้องจ่ายเงินเพิ่มมากขึ้น

เหตุผลที่ต้องการค่าส่วนกลาง

การอยู่คอนโดจะมีทั้ง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” เช่น ภายในห้องเราเอง และ “ทรัพย์ส่วนกลาง” เช่น สวนในโครงการ ระบบความปลอดภัยโครงการ ปั๊มน้ำ ที่จอดรถ และสระว่ายน้ำ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนบุคคล เราก็จัดการจากเงินในกระเป๋าเราเอง แต่สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง จำเป็นต้องมีคนมาดูแลบำรุงรักษา ซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุด (โดยมีผู้จัดการเป็นผู้แทน) ต้องจ้างแม่บ้านบ้าง ยามบ้าง หรือเสียเงินเปลี่ยนวัสดุที่เสื่อมสภาพบ้าง ซึ่งวัตถุประสงค์ของการเก็บค่าส่วนกลาง ก็เพื่อนำมาใช้จ่ายเพื่อดูแลบำรุงทรัพย์ส่วนกลางเหล่านี้นั่นเอง

อัตราค่าส่วนกลางของคอนโด

เราสามารถคำนวณดูได้ว่าในเดือนหนึ่งเราจะเสียค่าส่วนกลางไปมากน้อยเท่าไร คิดต่อวันเป็นเงินจำนวนเท่าไรและจะได้รับบริการอะไรกลับมาบ้าง เช่น ขึ้นลิฟต์ได้หรือไม่ ไฟฟ้าส่องสว่างมีพอหรือเปล่า มีแม่บ้านทำความสะอาด หรือมีคนเก็บขยะหรือไม่ เป็นต้น ถ้าประเมินได้ก็จะทราบว่าบริการที่ได้น่าพึงพอใจหรือไม่ แต่ปัญหามันมีอยู่ว่าเงินที่เก็บมาแล้วนำไปใช้จ่ายอย่างไรบ้าง หรือจ่ายแล้วไม่บอกให้รู้มากกว่า ฉะนั้นจึงต้องมีการจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายประจำเดือน เพื่อสรุปให้เจ้าของร่วมได้ทราบว่ามีค่าใช้จ่ายประจำอย่างไรบ้าง เพียงพอหรือไม่อย่างไร

จำนวนค่าส่วนกลางจะแตกต่างกันไปแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย หลักๆ เลยก็เช่น ความมากน้อยของส่วนกลาง วัสดุหรือฟังก์ชั่นที่ใช้ในส่วนกลาง ความเล็กใหญ่ของโครงการ และจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ เป็นต้น

แต่หากเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ชำระค่าส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่และความจำเป็นที่ต้องเรียกเก็บเงินให้ได้ โดยหาวิธีการหรือมีมาตรการในการเร่งรัดหนี้สิน อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อมิให้มีการค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกคนที่ต้องใช้พื้นที่ ผู้จัดการนิติฯ อาจพิจารณาดำเนินการตามข้อบังคับของอาคารชุด เช่น การเรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่ม การระงับบริการสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามมิให้ใช้ประ โยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ หรืออาจใช้สิทธิตามกฎหมายถึงขั้นฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระก็ได้ การไม่ชำระค่าส่วนกลางมีผลเสียมากมายต่อเจ้าของร่วมทุกคน ทางที่ดีควรชำระตามกำ หนดไปเถอะครับ และร่วมกันบริหารจัดการหรือตรวจสอบบัญชีจะเป็นการดีกว่า

กฎหมายอาคารชุดไม่ได้กำหนดว่าค่าส่วนกลางจะต้องเก็บเมื่อใด เพียงแต่กำหนดเป็นหลักการว่าให้ชำระล่วงหน้า ซึ่งในทางปฏิบัติทุกคอนโดก็กำหนดให้มีการเรียกเก็บกันเป็นรายปีล่วงหน้า โดยเรียกเก็บเป็น “.. บาทต่อตารางเมตร” (ในขณะที่หมู่บ้านจัดสรรจะเรียกเก็บเป็น “.. บาทต่อตารางวา”) และมีกำหนดเวลาให้ชำระภายในตอนต้นปีที่ต้องใช้จ่ายสำหรับปีนั้นๆ เช่น Deadline ให้ชำระคือภายในเดือนมกราคมของปี 2558 สำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ตลอดปี 2558 ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดอาจออกใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางจำนวนดังกล่าวตั้งแต่เดือนธันวาคม 2557 เลยก็ได้

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด

  1. หากไม่จ่าย และค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดอาจเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับเท่าใดก็ได้แต่ไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนที่ค้างชำระ และห้ามคิดทบต้น และ
  2. หากไม่จ่าย และค้างชำระเกินตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลอาจเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับเท่าใดก็ได้แต่ไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ยกเลิกบัตรเข้า-ออกคอนโด หรืองดการให้บริการน้ำประปา เป็นต้น รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ลูกบ้านด้วย ทั้งนี้ นอกจากคนไม่จ่ายจะโดนผลกระทบส่วนตัวดังกล่าวแล้ว การไม่จ่ายยังมีผลกระทบต่อส่วนรวมด้วย เพราะจะทำให้ขาดเงินมาดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งอาจมีผลทำให้ส่วนกลางเสียหาย หรืออยู่ในสภาพย่ำแย่ และกระทบกับมูลค่าของคอนโดทุกๆ ยูนิตในโครงการนั้นในท้ายที่สุด

ทั้งนี้อาจจะต้องจ่ายเพิ่มอีกด้วยเพราะ

  1.  การปรับจำนวนค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร (ตามตัวอย่างในข้อ 2 ข้างบน) เพิ่มขึ้น เช่น จากปีนี้คือ 30 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 35 บาท/ตร.ม./เดือนสำหรับปีหน้า ซึ่งการจะกำหนดเพิ่มขึ้นแบบนี้ จะต้องได้รับมติจากที่ประชุมเจ้าของร่วม และ
  2.  ไม่ได้ปรับจำนวนค่าส่วนกลางตามข้อ (1) ข้างต้นเพิ่ม แต่เป็นการเรียกเก็บเงินพิเศษอย่างอื่นระหว่างกาลซึ่งกฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ทำได้ กล่าวคือ ที่ประชุมเจ้าของร่วมอาจมีมติ (หรือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเขียนรองรับ) ให้มีการเรียกเก็บเงินจำนวนอื่น หรือเงินทุนจำนวนอื่นใดจากเจ้าของห้องชุดแต่ละคนได้ (นอกเหนือจากค่าส่วนกลางตามข้อ (1) ซึ่งเจ้าของห้องชุดทุกคนก็มีหน้าที่จะต้องชำระเงินดังกล่าวเสมอ ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละที่ก็อาจเรียกชื่อเงินเก็บเพิ่มเหล่านี้แตกต่างกัน บางคอนโดก็เรียก “เงินกองทุนพิเศษ” เช่น เพื่อเก็บมาเติมเต็มเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (Sinking Fund) ที่อาจมีการใช้ไป บางคอนโดก็เรียก “การจัดเก็บเงินตามงบประมาณรายจ่าย” เช่น เพื่อเป็นงบประมาณซ่อมสระว่ายน้ำ หรือส่วนกลางใหญ่ๆ อื่นๆ หรือบางทีเงินที่เรียกเก็บนี้ก็มีวัตถุประสงค์ชัดเจนเลย เช่น ใช้เป็นเบี้ยประกันสำหรับประกันภัยทรัพย์สินส่วนกลาง

ทั้งนี้ การเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางให้สามารถใช้งานได้นานๆ และทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในคอนโดฯ ถึงแพงหน่อยก็ยอมเถอะครับ ลองคิดว่าถ้าอยู่บ้านของเราเอง เราก็มีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาโน่นนี่จิปาถะเหมือนกัน เราต้องมาจัดการเองให้วุ่นด้วย และทางที่ดีอย่าค้างค่าส่วนกลางเลยเช่นกันครับ เพราะตรงนี้ก็เห็นใจคนที่เค้าชำระตรงกำหนดเหมือนกัน และนิติบุคคลอาคารชุดก็อย่าเอาเปรียบเจ้าของห้องมากนะครับ เท่านี้คอนโดฯ ก็จะน่าอยู่มากขึ้นทีเดียว.

Photo by :

  • Phillip Pessar, Condo Edgewater, Minolta Freedom Dual Camera and Fuji 200 film.